Agevolazione imprese costruzione in caso di efficienza sismica con acquisti frazionati

Con Risposta a interpello n 384 del 18 settembre 2020 l’agenzia delle entrate chiarisce che l’agevolazione sulle imposte di compravendita prevista ai sensi dell’art 7 del DL 34/2019 (ossia il Decreto Crescita) spetta anche nel caso di acquisto della proprietà a seguito di più atti riguardanti un intero fabbricato da parte di società di costruzioni e ristrutturazioni.

L'agenzia chiarisce che la disposizione agevolativa non prescrive per l'acquisto dell’intero fabbricato la redazione di un unico atto, né impone, quando il fabbricato è composto da più unità immobiliari, la redazione dell'atto di compravendita delle unità che compongono l'intero fabbricato in un unico contesto.

Aggiunge inoltre che le disposizioni in questione hanno lo scopo di rendere gli edifici più efficienti dal punto di vista sismico e tale obiettivo può essere perseguito indipendentemente dalla circostanza che l'impresa acquista l'intero fabbricato mediante la redazione di diversi contratti di compravendita stipulati in tempi diversi.

L’agevolazione con l’applicazione in misura fissa delle imposte di registro, ipotecaria e catastale è prevista in favore di imprese di costruzione e ristrutturazione immobiliare che effettuino un intervento di efficientamento sismico degli edifici (raggiugendo le classi energetiche A o B) e intenzionate poi alla rivendita degli immobili entro i 10 anni successivi.

Nel caso di specie spetta l'ageviolazione poichè anche se gli immobili sono stati acquisiti con più atti di compravendita purchè siano rispettate le condizioni della norma.

La società istante malgrado i due atti distinti di compravendita rispetta i requisiti previsti dalla norma e inoltre ha prospettato una soluzione interpretativa con la quale l’agenzia è in accordo.

Ma vediamo i dettagli:

la società istante svolge attività di costruzione edilizia e assunzione di appalti in genere, in questo ambito ha previsto un intervento di ristrutturazione edilizia con demolizione e ricostruzione parziale di due fabbricati adiacenti da effettuarsi conformemente alla normativa antisismica e finalizzato al conseguimento della classe energetica  A o B con l’intenzione poi di alienare gli immobili anche frazionatamente.

Oggetto dell’intervento sono due fabbricati:

  • uno già posseduto dalla società 
  • l’altro acquistato dopo una lunga trattativa con due atti di compravendita 

I due atti in questione sono stati assoggettati ad imposta di registro in misura proporzionale e alle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa senza l’applicazione delle disposizioni vantaggiose di cui detto sopra.

L’art 7 in oggetto prevede che "Sino al 31 dicembre 2021, per i trasferimenti di interi fabbricati, a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare, anche nel caso di operazioni ai sensi dell'articolo 10 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, che, entro i successivi dieci anni, provvedano alla demolizione e ricostruzione degli stessi, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente ove consentita dalle vigenti norme urbanistiche, o eseguano, sui medesimi fabbricati, gli interventi edilizi previsti dall'articolo 3, comma 1, lettere b), c) e d), del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, in entrambi i casi conformemente alla normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica NZEB, A o B, e procedano alla successiva alienazione degli stessi, anche se suddivisi in più unità immobiliari qualora l'alienazione riguardi almeno il 75 per cento del volume del nuovo fabbricato, si applicano l'imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna".

L’istante ritiene di poterne beneficiare in quanto trattasi di acquisizione di intero fabbricato con intenzionata a procedere a rivendita entro dieci anni dalla ristrutturazione in conformità alla normativa antisismica e finalizzata al conseguimento della classe energetica A o B e collegandolo funzionalmente al fabbricato già posseduto (cita in merito la circolare n 365/2007 che definisce l’intero fabbricato come un edificio strutturalmente e funzionalmente autonomo non rilevando la connotazione catastale)

Essa intende procedere come segue:

  • stipulare due atti notarili integrativi di quelli di compravendita, osservando la stessa forma degli atti precedenti, per riportare le dichiarazioni omesse al fine di fruire dell'agevolazione, come già ammesso con la risoluzione 02/10/2006 n.110/E (cosa prevista dalla Risoluzione n. 110/2006, con la quale l’Agenzia delle entrate ha riconosciuto la possibilità che, con atto integrativo successivo al rogito, il contribuente possa rendere le dichiarazioni previste ed erroneamente omesse in atto, per fruire di particolari regimi di favore)
  • presentare un'istanza di rimborso in relazione al maggior ammontare sostenuto a titolo di imposta di registro, assolta in misura proporzionale, rispetto alla misura fissa di euro 200 dovuta per ciascun atto in base alle previsioni dell'art. 7.